栏目导航

最新资讯

联系我们

广东十一选五官网

当前位置:广东十一选五 > 广东十一选五官网 >

“Mall王”车建新的危机时刻:卖地产股权求生

2021-05-11 20:54

编辑 | 张晓玲

从常州金坛走出来的木匠车建新,拥有一个很拉风的称号——全球Mall王。

2016年,当时中国首富王健林的万达拥有190家购物中心,而车建新的红星美凯龙开出了200个家居Mall,超过万达成为全球拥有大型商业Mall数量最多的运营商。现在,这个数字升到了376个。

不仅如此,车建新的商业版图还涉足地产开发、房地产中介、家装等多元化业务投资。其中,红星地产规模已达600亿左右。

但是这位“Mall王”最近遇到了麻烦。摊子铺得巨大的“红星系”正面临资金困局,不得不将旗下地产业务“红星企发”的股权折价出让。

截至2020年9月末,红星美凯龙控股的负债总额已达到1861亿元,资产负债率72.95%,流动负债高达1120亿元,短期偿债压力巨大。

转让地产股权后,红星美凯龙危机仍未解除。有消息称,在偿债压力下,车建新的最终目标可能是将红星地产全盘卖出,像王健林那样,彻底走上轻资产之路。

抛售地产股权

远洋资本与红星的这场收购,一开始被传为“200亿整体并购红星地产”,但很快被远洋资本澄清:“传言中200亿元对价并不属实。”

远洋资本相关人士对华尔街见闻表示,已经与红星美凯龙控股完成签约,开展战略合作。这个“合作”大致在两个层面操作:一是先期资金10.3亿元进入,获得红星企发18%的股权;二是后续进一步推进合作,但只是跟红星企发下属的红星地产展开,不含红星置业板块。

红星美凯龙的住宅开发与商业地产业务,主要被装在红星企发里。红星企发中又包含了两个平台,一是红星地产,由职业经理人团队打理,去年的销售额达到614亿元,在全国房企中排60多名;另一个平台红星置业,董事长是车建新的妹夫徐国峰,2019年的销售额为120亿元。

按推算,“红星系”地产开发板块合计有700多亿元的销售规模,却仍没有上市。

红星美凯龙控股2021年第一期公司债募集书显示,红星企发总资产达到1043亿元,所有者权益159亿元。

结果,央企远洋集团旗下的资产管理平台远洋资本,仅以10.3亿元的价格,就获取了红星企发18%的股权,反推这场收购里红星企发整体作价仅有57亿元。

从远洋资本的回应来看,收购红星18%股权仅是第一步。远洋资本称,接下来将帮助红星地产加速盘活存量资产、提升资产运营水平及融资能力,而且双方丰富的土地储备和融资优势可以进行结合。

这里丰富的土储显然指红星地产的1800万平方米土储,核心土储类型包括住宅和商业,布局全国53城,有项目100多个。

而另类资产管理机构远洋资本,背靠央企远洋控股集团,截至2019年末其资产管理规模达到970亿元。远洋资本独立运作,不动产投资以及地产股权、债权投资都是它的主要业务范围。

实际上,红星系也不是第一次卖地产板块股权了。2018年,在房地产行业减速的大环境下,国投泰康信托低调入股红星企发,持股比例达到23.47%,成为二股东。

国投泰康信托背后大股东,也是有央企背景的上市金融公司——国投资本。

对于地产公司来说,引入信托,往往涉及“明股实债”。这说明早在2018年,危险就曾逼近红星。

在两年多时间里,车建新已经两度引入央企资本进行自救。

盲目扩张后遗症

除了“Mall王”,车建新身上的标签还有很多。过去喜欢高调发言、撰文的车建新,精心塑造了自己的对外形象。

在外演讲时,他常提起自己出身贫苦,父亲和两个哥哥都是泥瓦匠,他初中没毕业就去学做木匠。

白手起家的故事在他自己写的书中反复出现——80年代末,他跟亲戚借600块钱开始创业之路,用了30多年时间,把资产从负600元变为近千亿,财富增长了一亿多倍。

生意做大后的车建新,时刻保持着传统江南精明生意人形象,二八分的发型,根根发丝向后一丝不苟地梳着,戴着金丝边眼镜。出席活动时,他常穿一套面料有反光暗纹效果的西服,曾透露同样的衣服他买了一百套,“因为我要一样的造型啊”。

2015年,红星美凯龙(01528.HK)于香港联交所挂牌上市,2018年美凯龙(601828.SH)成功在上交所挂牌上市,至此,红星美凯龙成为中国家具零售A+H第一股,车建新迎来人生高光时刻。

但车建新并不满足只是做个家居生意,他还有个地产梦。“红星系”开始扩张,提出了多个大跃进式的目标。

红星地产在2018年时提出未来冲击千亿销售额,爱琴海商业板块提出2020年要覆盖100家购物中心,而2019年新成立的房地产中介经纪平台美凯龙爱家,在一年多时间里招聘近万名员工,开了500多家店,还扬言到2022年时做到全国第二,规模仅次于链家。

“过去几年红星扩张得太快了,拿了很多地”,一位接近红星地产的人士称,红星的地产经营水平并不是很好。

去年4月,车建新家族还以47亿接盘融创退出的金科股份,成为金科第三大股东。

急速的扩张与主业家居的疲态相互映照,车建新感受到了风险。去年红星美凯龙的秋季大会上,他突然强调了三个字:危机感。

那时,红星美凯龙控股已经债务高企,流动性紧张。

根据其2021年公开发行的第一期公司债券募集说明书,2017-2019 年末和2020年9月末,红星美凯龙控股的负债总额分别为1084亿元、1480亿元、1681亿元和 1861亿元,资产负债率从67.46%涨至72.95%,其自身经营产生的现金流不足以覆盖业务扩张所需的资金,财务杠杆处于较高水平。

截至2020年9月,红星美凯龙控股的有息负债高达910亿元,相较2019年末又上涨68亿元。

今年3月31日,红星美凯龙披露了一份全面下跌的成绩单。

2020年,红星美凯龙(01528.HK)营收142.36亿元,同比下降13.6%;归属股东净利润17.31亿元,同比减少61.37%;成熟商场同店增长率为-14.9%。

实际上,2019年时红星美凯龙的家居卖场包租生意颓势已显,尽管门店数量还在高速增长,但是当年营收增幅同比下降15个百分点,净利润44.8亿元仅和2018年持平。

三年多前在A股上市的美凯龙(601828.SH),现在已经跌破了发行价、跌破了净资产。

红星的地产业务在近两年也显露疲态。据克而瑞统计,2019年红星地产全口径销售额为601亿元,2020年为614亿元,仅增长了2.1%;权益销售额更是从449亿元倒退到了438亿元。

评级机构也已向资本市场提示风险。标普于2月11日下调了红星美凯龙发行人评级,之后惠誉也下调了红星美凯龙的多项评级。

危机能否解除?

短期来看,红星美凯龙流动负债高达1120亿元,在刨除预收账款、合同负债以后,短期借款、应付账款以及一年内到期的非流动负债总额达511亿元,而其现金及现金等价物余额只有165亿元。这中间有300多亿的资金缺口。

所以红星美凯龙今年将会密集应对偿债问题,数量最多的是那些一年内到期的非流动负债。

比如今年4月到期的“16红星02”需要偿还10亿,6月和7月份还有即将到期的35亿元债券。

3月初,红星美凯龙管理层举行投资人会议,称将综合运用经营性现金流、未抵押商场物业融资空间以及非主业资产剥离、A股定增资金等方式作为还款来源,充足应对接下来的偿债安排。

除了引入远洋资本,红星美凯龙其他融资安排也在跟进。

3月头,红星美凯龙37亿元的股票定增方案获得证监会的审核通过,随后还发行了年内民企最大规模公司债30亿元。

从目前的情势来看,不排除红星美凯龙将进一步出售地产板块资产以求变现。截至2020年9月末,红星企发货币资金为77亿元、存货为642亿元,投资性房地产有61亿元。

如果红星美凯龙的融资安排以及非主业剥离顺利,或许能够化解危机。

盘古智库高级研究员江瀚认为,对于大部分出现债务危机的地产企业来说,它只是资金链紧张,但它的资产是值钱的,所以一般不会走到太糟糕的地步,但需要自身具备较强的融资能力,或者是有白衣骑士救场。

知名地产分析师严跃进认为,从此次股权收购情况来看,红星美凯龙可能有剥离地产业务的想法,这样既能回笼资金、缓解压力,也有助于促使红星美凯龙回归、聚焦家居核心业务。而且远洋资本和红星地产较为互补,远洋资本介入后,后者有机会活过来。

广东十一选五平台,广东十一选五官网,广东十一选五网址,广东十一选五下载,广东十一选五app,广东十一选五开户,广东十一选五投注,广东十一选五购彩,广东十一选五注册,广东十一选五登录,广东十一选五邀请码,广东十一选五技巧,广东十一选五手机版,广东十一选五靠谱吗,广东十一选五走势图,广东十一选五开奖结果


Powered by 广东十一选五 @2018 RSS地图 HTML地图